به گزارش گروه اقتصادی روزنامه نوبنیاد؛ مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی تازه، با بررسی تجربه ایالات متحده در تنظیمگری «ودیعه مسکن»، از ضرورت بازتعریف «پول پیش» در ایران سخن گفته و هشدار داده است که سهم هزینه مسکن برای شهرنشینان ایرانی از مرز «کمرشکن» عبور کرده؛ وضعیتی که امنیت سکونتی میلیونها مستأجر را تهدید میکند. بر اساس این گزارش، در بسیاری از ایالتهای آمریکا سقف ودیعه بین یک تا دو برابر اجاره ماهانه تعیین شده، ودیعه باید در حساب جداگانه نگهداری شود و حتی سود آن نیز به مستأجر تعلق میگیرد.
در شرایطی که بازار اجارهبها در ایران با التهاب و سردرگمی مواجه است و مبالغ گزاف ودیعه زندگی میلیونها خانوار را مختل کرده، مرکز پژوهشهای مجلس با نگاهی نو، به بررسی تجربه کشوری پرداخته که شاید کمتر کسی آن را الگوی تنظیمگری بداند: ایالات متحده آمریکا. گزارشی که بهتازگی منتشر شده، نشان میدهد که برخلاف تصور رایج از بازار آزاد آمریکا، ۴۷ درصد از جمعیت این کشور (۲۵ ایالت) تحت قوانین سختگیرانهای برای کنترل ودیعه مسکن زندگی میکنند؛ قوانینی که میتواند چراغ راهی برای سیاستگذاران ایرانی باشد.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، سال ۱۴۰۲ نخستین سالی بود که متوسط هزینه تأمین مسکن استیجاری در مناطق شهری کشور به آستانهای رسید که در اسناد بینالمللی «هزینه کمرشکن» نامیده میشود؛ یعنی بیش از ۴۰ درصد درآمد خانوار صرف مسکن شده است. گزارش مرکز پژوهشهای مجلس این وضعیت را «زنگ خطری جدی» توصیف میکند که نیازمند پاسخی فراتر از سیاستهای مقطعی است. نویسندگان گزارش معتقدند یکی از عوامل تشدید فشار بر مستأجران، فقدان تنظیمگری مؤثر بر ودیعه مسکن است. در قوانین فعلی ایران، ودیعه گاه بهعنوان «قرضالحسنه»، گاه «تضمین» و گاه «وجه تعهدآور» تعریف شده و همین ابهام، زمینه استفاده نامحدود از منابع مالی مستأجران را فراهم کرده است.
ودیعه، ابزار انتقال ثروت به موجر
ودیعه مسکن به دلیل تأثیر مستقیم بر پسانداز، ثروت و امنیت سکونتی خانوارها اهمیت ویژهای یافته است. گزارش مرکز پژوهشهای مجلس تأکید میکند که ودیعه بخشی از دارایی مستأجران است و اگر بدون تنظیمگری رها شود، میتواند به ابزاری برای انتقال ثروت از مستأجر به موجر تبدیل شود.
یکی از مهمترین تفاوتهای ایران و آمریکا در تعریف ماهیت ودیعه است. در اکثر ایالتهای آمریکا، ودیعه صراحتاً بهعنوان «تضمین اجرای قرارداد» تعریف میشود و نه بخشی از اجاره یا وام. این تعریف باعث میشود موجر نتواند از پول مستأجر برای تأمین مالی شخصی استفاده کند و ودیعه صرفاً برای پوشش تعهدات مشخص به کار رود. این گزارش، پنج محور اصلی تنظیمگری ودیعه در آمریکا را تعریف دقیق ماهیت ودیعه، تعیین سقف مجاز دریافت و افزایش آن، الزام به نگهداری در حساب جداگانه و پرداخت سود، محدود کردن دلایل برداشت از ودیعه و تعیین مهلت قانونی و جرائم بازپرداخت عنوان کرده است. بر اساس گزارش مرکز پژوهشها، این ابزارها با هدف ایجاد تعادل قدرت میان موجر و مستأجر طراحی شدهاند.
سه ماه اجاره؛ سقف ودیعه در ۲۵ ایالت
یافتهای که بیش از همه جلب توجه میکند، سقفگذاری بر ودیعه است. طبق گزارش، ۲۵ ایالت آمریکا به همراه واشنگتن دیسی در این زمینه قانونگذاری کردهاند و در اغلب موارد سقف ودیعه بین یک تا سه برابر اجاره ماهانه است. این گزارش تأکید کرد که این سقفها فقط محدودیت عددی نیستند؛ بلکه ابزاری برای جلوگیری از فشار بیش از حد بر مستأجران کمدرآمد و حفظ توان ورود آنها به بازار اجاره محسوب میشوند.
حساب امانی و پرداخت سود
در بخش دیگری از گزارش آمده است که در ۱۹ ایالت آمریکا به همراه واشنگتن دیسی، موجر موظف است ودیعه را در حساب بانکی یا امانی جداگانه نگهداری کند تا در صورت ورشکستگی یا بدهی موجر، طلبکاران نتوانند به آن دسترسی پیدا کنند. علاوه بر این، در ۱۴ ایالت و واشنگتن دیسی، پرداخت سود به مستأجر الزام قانونی دارد. برای نمونه، در ایالت مریلند، موجر باید سالانه حداقل ۱.۵ درصد یا نرخ اعلامی وزارت خزانهداری آمریکا را بهعنوان سود ودیعه به مستأجر بپردازد. مرکز پژوهشها این مقررات را نشانه آن میداند که قانونگذار آمریکایی ودیعه را دارایی مستأجر تلقی میکند و هرگونه عایدی حاصل از آن را متعلق به مستأجر میداند، نه موجر.
بازگشت ودیعه؛ حداکثر ۶۰ روز
در آمریکا دلایل برداشت از ودیعه نیز محدود شده است. موجر فقط برای اجاره پرداختنشده، قبوض معوق، خسارت به ملک و هزینه نظافت نهایی میتواند از ودیعه برداشت کند و ودیعههای غیرقابل استرداد در بسیاری از ایالتها ممنوع است. همچنین همه ایالتها برای بازگرداندن ودیعه مهلت قانونی تعیین کردهاند؛ حداقل ۱۴ روز و حداکثر ۶۰ روز. در صورت تأخیر، موجر باید جریمه نقدی بپردازد و در برخی ایالتها این جریمه تا دو برابر مبلغ ودیعه میرسد.
ایران؛ ودیعه یا قرضالحسنه؟
گزارش مجلس میگوید مشکل اصلی در ایران، ابهام قانونی درباره ماهیت ودیعه است. قانون روابط موجر و مستأجر و حتی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، ودیعه را در کنار مفاهیمی مانند «قرضالحسنه» قرار دادهاند و همین موضوع باعث شده کارکرد اصلی آن بهعنوان تضمین قرارداد کمرنگ شود. به اعتقاد نویسندگان گزارش، نبود سقف مشخص، نبود حساب امانی، عدم الزام به پرداخت سود و نبود ضمانت اجرای مؤثر، زمینه را برای افزایش ودیعههای سنگین و فشار بر مستأجران فراهم کرده است.
سه پیشنهاد برای بازتعریف «پول پیش»
مرکز پژوهشهای مجلس در جمعبندی خود سه پیشنهاد اصلی، یعنی تعیین سقف منطقی برای ودیعه، ایجاد سازوکار شفاف و امن برای نگهداری آن، و تضمین بازگشت سریع و عادلانه همراه با جرائم بازدارنده را ارائه کرد. این گزارش تأکید میکند که هدف، تقلید کامل از الگوی آمریکا نیست، بلکه استفاده از منطق طراحی آن برای بازتعریف نقش ودیعه در ایران است؛ بهگونهای که ودیعه دوباره به ابزار تضمین قرارداد تبدیل شود، نه ابزاری برای تأمین مالی صاحبخانه. پیام نهایی گزارش روشن است: اگر سیاستگذار بخواهد از تشدید بحران اجاره جلوگیری کند، باید «پول پیش» را از یک موضوع صرفاً قراردادی به یک موضوع مهم سیاستی تبدیل کند؛ موضوعی که مستقیماً با رفاه، ثبات سکونتی و آینده اقتصادی میلیونها مستأجر ایرانی گره خورده است.