به گزارش گروه اقتصادی روزنامه نوبنیاد؛ پایان خردادماه، عملاً موعد آزمون دولت در بازار اجاره است. با وجود آنکه وزارت راه و شهرسازی از ماهها قبل پیشنویس تمدید خودکار قراردادها و تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها را به شورای عالی مسکن ارسال کرده، این مصوبه هنوز نهایی و ابلاغ نشده است؛ تأخیری که در شرایط کنونی، نگرانی مستأجران را دوچندان میکند. بسیاری از خانوارها اکنون در حالی وارد فصل تمدید قراردادها و جابهجایی شدهاند که نه از میزان مجاز افزایش اجاره اطلاع قطعی دارند و نه میدانند دولت چه ابزار عملیاتی برای حمایت از آنان در نظر گرفته است.
تورم عمومی، رشد انتظارات تورمی و افزایش مداوم قیمت مسکن طی سالها و ماههای اخیر، بازار اجاره را بهشدت تحت تأثیر قرار داده است. در این میان، دهکهای پایین و متوسط بیشترین فشار را تحمل میکنند. طبق اعلام مسئولان وزارت راه و شهرسازی، حدود ۴۳ درصد خانوارهای استان تهران مستأجر هستند. همچنین حدود ۶۰ درصد درآمد خانوارهای تهرانی صرف هزینههای مسکن میشود؛ مسئلهای که عملاً بسیاری از خانوارها را از تأمین سایر نیازهای اساسی مانند آموزش، درمان و حتی تغذیه مناسب محروم کرده است.
ریشه سیاست تعیین سقف اجارهبها به دوران شیوع کرونا بازمیگردد؛ زمانی که دولت برای جلوگیری از جابهجایی گسترده مستأجران و کاهش فشار اقتصادی، سیاست محدودسازی رشد اجاره را اجرایی کرد. این سیاست در دولت سیزدهم ساختار منسجمتری پیدا کرد و نهایتاً با تصویب «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» در اردیبهشت ۱۴۰۳، به پشتوانه قانونی رسید. طبق ماده ۷ این قانون، شورای عالی مسکن اختیار دارد در استانهایی که تورم سالانه بیش از ۳۰ درصد است، سقف مجاز افزایش اجارهبها را تعیین کند. اگرچه این قانون در ظاهر چارچوب مشخصی برای کنترل بازار اجاره ایجاد کرده، اما عملکرد سالهای اخیر نشان میدهد فاصله چشمگیری میان نرخهای مصوب و واقعیتهای بازار وجود دارد. دولت در سالهای متوالی سقف ۲۵ درصدی را اعلام کرده، اما رشد واقعی اجارهبها همواره بسیار فراتر از این ارقام بوده است. کارشناسان معتقدند یکی از مهمترین مشکلات بازار اجاره، تأخیر دولت در تصمیمگیری و نبود ضمانت اجرایی مؤثر است.
در حالی که فصل جابهجایی عملاً آغاز شده، بسیاری از مستأجران هنوز بلاتکلیف هستند و موجران نیز در نبود مصوبه نهایی، نرخهای پیشنهادی خود را بر اساس تورم انتظاری و قیمت بازار تعیین میکنند. این وضعیت، عملاً دست واسطهها و سوداگران را برای افزایش نرخها باز گذاشته است. بحران اجاره تنها به سیاستهای دستوری محدود نمیشود و ریشه اصلی آن در کمبود عرضه مسکن قرار دارد. عقبماندگی در تولید مسکن، افزایش تقاضا و کاهش قدرت خرید مردم، باعث شده فشار سنگینی به بازار اجاره منتقل شود. تا زمانی که شکاف میان عرضه و تقاضا کاهش نیابد، هرگونه سیاست کنترلی صرفاً اثر کوتاهمدت خواهد داشت.
دولت زودتر تصمیم بگیرد
عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با اشاره به تعلل دولت در تعیین سقف افزایش اجارهبهای مسکن همزمان با آغاز فصل جابهجایی مستأجران، به نوبنیاد، گفت: بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، وزارت راه و شهرسازی مکلف است با تکیه بر دادههای آماری سراسر کشور، نسبت به تعیین و اعلام سقف افزایش اجاره اقدام کند. وی افزود: سقف قانونی مدنظر برای کل کشور ۲۰ درصد و برای تهران ۲۵ درصد تعیین شده بود، اما بلاتکلیفی فعلی، مستأجران را در شرایط سختی قرار داده است.
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس بیان کرد که قیمتها فراتر از شاخصهای تورمی، رشدی چند برابری را تجربه کردهاند. وی با اشاره به تجربه موفق دوران کرونا پیشنهاد داد که به دلیل حساسیت شرایط، سران قوا وارد عمل شده و تصمیمی قاطع برای ایجاد تعادل و تعامل میان موجر و مستأجر اتخاذ کنند.
این نماینده مجلس خاطرنشان کرد: وزارت راه و شهرسازی باید هرچه سریعتر تکلیف سقف اجارهبها را روشن کند. وی ابراز امیدواری کرد که با اتخاذ راهکارهای تعاملی، امسال با کمترین آسیب برای مستأجران سپری شود تا در نهایت بازار مسکن به ثبات و انضباط قانونی بازگردد.
حق قانونی که مستأجران از آن بیخبرند
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگو با نوبنیاد با اشاره به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها اظهار داشت: این قانون در اردیبهشتماه ۱۴۰۳ توسط رئیسجمهور شهید ابلاغ شد. در واقع، این آخرین قانونی بود که شهید رئیسی پیش از شهادت ابلاغ کردند و زیرساخت بسیار خوبی را فراهم آورد تا یک نظام حمایتی از مستأجران در کشور ایجاد شود.
وی درباره ضرورت ایجاد این نظام حمایتی تصریح کرد: با توجه به شرایط تورمی کشور و اینکه بخش مسکن جزو بالاترین هزینههای سبد خانوار محسوب میشود، دولت بر آن شد تا نظامی حمایتی ایجاد کند تا حداقل بخشی از این تورم به سبد هزینه خانوار منتقل نشود. بر همین اساس، پیشنهاد شد که موضوع سقف اجارهبها در قانون گنجانده شود.
این کارشناس اقتصادی در تشریح جزئیات اجرایی این قانون گفت: طبق قانون، اگر میانگین تورم در کشور بالای ۳۰ درصد باشد که عموماً در سالهای اخیر این شرط همیشه برقرار بوده، دولت مکلف است از طریق وزارت راه و شهرسازی، سقف مجاز افزایش اجارهبها را بهصورت استانی و منطقهای اعلام کند.
ایلاتی با اشاره به عدم رعایت این ضوابط از سوی برخی مالکان در سال جاری افزود: موضوع مهمی که در متن قانون وجود دارد و شاید مردم کمتر از آن اطلاع داشته باشند، این است که حق استرداد مبالغ اضافی برای مستأجر تا ۵ سال محفوظ است؛ یعنی مستأجر میتواند در مواردی که مبالغی بیشتر از سقف مجاز افزایش اجارهبها پرداخت کرده است، آن مبالغ را به همراه جرایم مربوطه، به قیمت روز از مالک دریافت کند.
این کارشناس مسکن توضیح داد: بهعنوان مثال، اگر در سال جاری سقف مجاز افزایش اجارهبها ۲۵ یا ۳۰ درصد اعلام شود، اما مالک ۵۰ یا ۶۰ درصد بر مبلغ اجاره اضافه کند، مستأجران حتی در صورت پرداخت این مبلغ، تا ۵ سال حق دارند درخواست استرداد مبالغ اضافی را داشته باشند و مالک نیز ملزم به بازگرداندن آن است.
وی این بند از قانون را یک ضمانت اجرایی بسیار قوی دانست و تأکید کرد: لازم است درباره این بخش از قانون اطلاعرسانی کافی انجام شود تا مردم نسبت به حقوقی که قانون برایشان ایجاد کرده آگاه شوند و شاهد افزایش غیرمجاز هزینههای مسکن نباشیم. ایلاتی در پایان با انتقاد از تأخیر دولت در اعلام سقف افزایش اجارهبهای مسکن در سال جاری خاطرنشان کرد: در شرایطی که وارد فصل جابهجایی مستأجران شدهایم، هنوز سقفهای جدید اعلام نشده است؛ بنابراین لازم است دولت حتماً به این موضوع ورود کرده و هرچه سریعتر سقف مجاز افزایش اجارهبها را اعلام کند.
عواقب حذف سقف افزایش اجارهبها
کارشناسان میگویند: در شرایط کنونی حذف سیاست سقف اجارهبها میتواند تبعات گستردهای به همراه دارد. نبود هرگونه محدودیت قانونی، عملاً به معنای آزادسازی کامل بازار در شرایط تورمی است؛ موضوعی که احتمال افزایش حاشیهنشینی، مهاجرت اجباری مستأجران از کلانشهرها و رشد سکونتگاههای غیررسمی را تشدید میکند. در چنین فضایی، دولت ناچار است علاوه بر تمدید فوری مصوبه اجاره، ابزارهای نظارتی و حمایتی خود را نیز تقویت کند. اتصال کامل سامانه ملی املاک و اسکان به سازمان امور مالیاتی و قوه قضاییه، میتواند بخشی از قراردادهای صوری و خارج از عرف را شناسایی کند. همچنین اجرای کامل ظرفیتهای قانون ۱۴۰۳، از جمله امکان شکایت مستأجر تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد و بازپسگیری مبالغ مازاد، میتواند نقش بازدارنده مهمی در برابر تخلفات ایفا کند. همچنین افزایش سقف وام ودیعه مسکن متناسب با تورم واقعی، کاهش بروکراسی بانکی و ارائه مشوقهای مالیاتی به موجرانی که با نرخهای مصوب همکاری میکنند، از جمله اقداماتی است که میتواند بخشی از فشار موجود را کاهش دهد.