روزهای پایانی مرداد امسال، غزال راهب، رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، اعلام کرد که سهم مسکن از هزینه خانوارها در کشور به‌طور متوسط از ۳۰ درصد در گذشته به بیش از ۵۰ درصد رسیده است. معنای این آمار روشن است؛ یعنی نصف درآمد خانواده‌ها صرف تأمین سرپناه می‌شود و سهم کمتری برای هزینه‌های خوراک، آموزش، درمان و پس‌انداز باقی می‌ماند.
بر اساس آمارها، بیش از ۷ میلیون خانوار در کشور مستأجر هستند؛ یعنی حدود یک‌چهارم خانوارهای ایرانی در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند. در تهران نیز حدود ۵۱ درصد از جمعیت استان را مستأجران تشکیل می‌دهند. آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در شهریور امسال، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن خانوارهای شهری به ۳۲.۶ درصد و تورم سالانه این بخش به ۳۲ درصد رسیده است. با توجه به سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار، این افزایش، هرچند از تورم سالانه کل کشور (۷۳.۶ درصد) کمتر است، اما فشار مضاعفی به مستأجران وارد می‌کند.
در چنین شرایطی، انتظار می‌رود دولت به‌عنوان سیاست‌گذار، به‌جای عقب‌نشینی از برنامه تولید مسکن، تمام ظرفیت‌های قانونی، مالی و اجرایی را برای افزایش عرضه به کار بگیرد. با این حال، اظهارات اخیر فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، درباره تغییر سیاست مسکن از ساخت مسکن به تأمین سکونتگاه، پرسش‌های جدی درباره مسیر پیش‌روی این بخش ایجاد کرده است.
مسکن‌سازی تعطیل شد؟
فرزانه صادق گفت: سیاست مسکن باید از تولید صرف واحد مسکونی به تأمین سکونتگاه‌های شایسته و متناسب با نیاز واقعی جامعه تغییر کند. او با اشاره به تجربه طرح‌های حمایتی مسکن و مسکن مهر افزود: تجربه گذشته نشان داده است که اگر مسکن از خدمات سکونتگاهی، رفاهی و پیوست‌های زیستی جدا شود، شهرک‌های اقماری و خوابگاهی شکل می‌گیرند که می‌توانند به بستری برای فرسایش اجتماعی تبدیل شوند.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به برنامه مسکن استیجاری با عنوان «آشیان» بیان کرد: این طرح پس از سال‌ها برای زوج‌های جوان در حال اجراست و دهک‌های درآمدی یک تا چهار و مددجویان نهادهای حمایتی در اولویت قرار دارند.
این اظهارات در نگاه نخست و با کلیدواژه‌هایی چون ضرورت تأمین زیرساخت و خدمات، جذاب به نظر می‌رسد، اما برای مردم، اهالی اقتصاد و فعالان صنعت، بازتولید آشکار رویکرد دهه ۹۰ است. در آن سال‌ها نیز عباس آخوندی با تخطئه ساخت مسکن حمایتی و دفاع از بازار رهاشده، عملاً ترمز تولید مسکن را کشید؛ رویکردی که نتیجه محتوم آن، جهش چندصددرصدی قیمت خانه، کوچک شدن سبد مصرفی خانوارها و پرتاب ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور به بافت‌های ناکارآمد، فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی بود.
آیا قرار است در دولت چهاردهم نیز با واژه‌سازی‌های آکادمیک، با مسکن‌سازی خداحافظی شود؟ این نگرانی زمانی جدی‌تر می‌شود که کاهش ساخت‌وساز، لزوماً به کاهش نیاز خانوارها منجر نمی‌شود، بلکه با محدودتر شدن عرضه، فشار بر بازار خرید و اجاره افزایش می‌یابد.
قانون چه می‌گوید؟
اصل ۳۱ قانون اساسی، برخورداری از مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد و خانواده ایرانی می‌داند و دولت را موظف کرده است تا زمینه اجرای این حق را با اولویت دادن به نیازمندان، به‌ویژه روستانشینان و کارگران، فراهم کند.
در کنار این تکلیف، قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰ نیز دولت را به فراهم کردن زمینه تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی مکلف کرده است. این هدف‌گذاری در شرایطی انجام شد که کمبود عرضه، رشد قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید، خانه‌دار شدن را برای بخش بزرگی از جامعه دشوار کرده بود. بنابراین، نمی‌توان با تغییر ادبیات سیاست‌گذاری، اصل مسئله را کنار گذاشت یا به برنامه‌هایی محدود شد که صرفاً بخشی از نیاز فوری خانوارها را پوشش می‌دهند.
هرچند مسئولیت دولت لزوماً به معنای ساخت مستقیم تمام واحدها نیست، تأمین زمین، آماده‌سازی زیرساخت‌ها، تسهیل صدور مجوزها، تأمین مالی و فراهم کردن زمینه مشارکت سازندگان، از ابزارهای مهم دولت برای تحقق هدف تولید مسکن است. مسئله اینجاست که اگر دستگاه متولی نتواند این شرایط را فراهم کند، کاهش هدف ساخت یا جایگزینی آن با طرح‌های کوچک‌تر، مشکل را حل نمی‌کند، بلکه ممکن است فاصله میان عرضه و تقاضا را بیشتر کند.
یکی از موانع جدی پیش‌روی تولید مسکن، تأمین مالی است. ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، نظام بانکی را به اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات خود به این بخش مکلف کرده است؛ با این حال، به‌جز بانک مسکن، عملکرد سایر بانک‌ها تقریباً هیچ است.
همچنین، بر اساس گزارش مرکز آمار، در سال گذشته برای ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی پروانه ساخت در نقاط شهری کشور صادر شده است. اگر بانک‌ها از پرداخت تسهیلات تکلیفی خودداری می‌کنند، وزیر راه و شهرسازی باید از ابزارهای قانونی و نظارتی برای رفع این مانع استفاده کند. نمی‌توان از یک طرف از کمبود نقدینگی سخن گفت و از طرف دیگر، اجرای قانون تأمین مالی مسکن را به موضوعی فرعی تبدیل کرد.
سراب مسکن استیجاری
وزارت راه و شهرسازی در کنار تأکید بر تأمین سکونتگاه، طرح مسکن استیجاری را دنبال می‌کند. قرار بود دست‌کم ۱۰ هزار واحد استیجاری با اجاره‌بهای کمتر و ودیعه پایین‌تر در اختیار خانوارها، به‌ویژه زوج‌های جوان، قرار گیرد. این طرح می‌تواند برای گروهی از خانوارهای کم‌درآمد که توان خرید خانه ندارند، فرصتی برای دسترسی به سرپناه مناسب فراهم کند.
اما هنگامی که بیش از ۷ میلیون خانوار مستأجرند، عرضه ۱۰ هزار واحد استیجاری، حتی در صورت اجرای کامل، تنها بخش بسیار کوچکی از این جمعیت را پوشش می‌دهد. حتی افزایش این رقم به ۵۰ هزار واحد نیز به معنای حل بحران اجاره‌نشینی نیست؛ به‌ویژه آنکه هر سال خانوارهای جدیدی وارد بازار اجاره می‌شوند و گروهی از مستأجران نیز با افزایش هزینه‌ها، از امکان خرید مسکن دورتر می‌شوند.
مستأجران برای خروج از چرخه اجاره‌نشینی به مسیری روشن برای خانه‌دار شدن نیاز دارند، نه صرفاً انتقال از یک قرارداد اجاره به قرارداد دیگر.
چرا رشد اقتصادی منفی شد؟
مسکن فقط یک پناهگاه فیزیکی نیست، بلکه لوکوموتیو محرک اقتصاد ایران است. بخش ساختمان با ۲۶۰ صنعت و صنف ارتباط دارد و بخش‌های مختلفی از اقتصاد از رونق ساخت‌وساز تأثیر می‌پذیرند. به همین دلیل، کاهش ساخت‌وساز می‌تواند تقاضا برای محصولات صنعتی، اشتغال کارگران و فعالیت بنگاه‌های تولیدی را کاهش دهد.
گزارش بانک مرکزی از رشد اقتصادی بخش‌های مختلف اقتصاد در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد بخش ساختمان با ثبت رشد منفی ۱۵.۸ درصدی، بیشترین افت تولید را در میان تمامی فعالیت‌های اقتصادی به خود اختصاص داده و رکورددار رکود در اقتصاد کشور شده است. همچنین، بر اساس داده‌های مرکز آمار، بخش ساختمان در بهار امسال رشد منفی ۶.۴ درصدی را ثبت کرد. همین ارقام، رشد اقتصاد کشور در سال گذشته را در محدوده صفر قرار داد و نرخ رشد بهار ۱۴۰۵ را منفی کرد.
برای اصلاح مسیر سیاست مسکن، دولت باید به‌جای محدود کردن اهداف، مجموعه‌ای از اقدامات عملی را در دستور کار قرار دهد. یکی از این اقدامات، تأمین و واگذاری زمین رایگان، به‌ویژه برای خانوارهای فاقد مسکن و گروه‌های کم‌درآمد است.
در استان‌هایی که زمین قابل توسعه وجود دارد، واگذاری زمین رایگان یا کم‌هزینه، همراه با امکان ساخت تدریجی، می‌تواند هزینه اولیه خانه‌دار شدن را کاهش دهد. این سیاست باید با آماده‌سازی زیرساخت‌ها، از جمله آب، برق، گاز، راه دسترسی و خدمات عمومی، همراه باشد تا زمین واگذارشده به دارایی غیرقابل استفاده تبدیل نشود.
